اغلاق

اليكم جميع التغييرات في الأرنونا بما يخص عقار فارغ

يُشكل دخل السلطات المحلية من الأرنونا الحصة الرئيسية من إيرادات الصندوق البلدي ، وتشير التقديرات الى أن دخل السلطات المحلية من الأرنونا ،

 
المحامي أورن كاتس ،  شريك في مكتب يوسف يشورون وشركائه

 عن العقارات الفارغة يصل الى مئات ملايين الشواقل سنوياً.
أصحاب العقارات السكنية والمكاتب الذين يملكون عقارات فارغة ،  مُلزمين – بناءً على اللوائح المعنية- بدفع أرنونا مُخفضة وعلى الرغم من ذلك فإن مبالغ الأرنونا المرتفعة تُثقل على كاهلهم. يتم تحديد مبالغ دفعات الأرنونا ،  كما هو معروف ،  بناءً على تصنيف العقار ، حيث دفع هذا الوضع أصحاب العقارات الفارغة لمحاولة تصنيف "أرخص" للعقار. 

هل يُمكن لعقار فارغ الحصول على إعفاء من دفع الأرنونا؟
يستحق صاحب العقار الذي يملك عقار فارغ بدون استخدام الحصول على اعفاء لفترة تصل الى نصف سنة. الإعفاء لعقار فارغ ،  لصاحب العقار ،  يُمكن استخدامه من قبل المالك لمرة واحدة ،  حتى نقل الملكية لطرف ثالث. تجدر الإشارة الى أن بعض السطات تمنح هذا الإعفاء لمستأجر العقار أيضاً.
 تطرقت المحاكم ، خلال السنوات الأخير ، لسلسلة من الحالات ،  تتعلق بالطريقة الصحيحة لتحديد تعرفة الأرنونا لعقار فارغ. حددت سلسلة من قرارات المحاكم- حتى السابقة القضائية من الأيام السابقة والتي سيتم التطرق اليها بتوسع لاحقاً،  الى أنه يجب تحديد تصنيف الأرنونا حسب التعرفة الأرخص التي تلائم استخدام قانوني ممكن للمكان. في أكثر من حالة واحدة ، تم التحديد بأن الاستخدام القانوني المذكور ممكن من بين جملة الاستخدامات المسموح بها حسب خطة البناء التي تنطبق على أرض العقار ،  حتى في الحالة التي تم حسب تصريح البناء الممنوح (الذي يُحدد الاستخدام المحدد للعقار ،  من بين جملة الاستخدامات المسموح بها حسب خطة البناء التي تنطبق على المكان)- تغيير الاستخدام الممكن.

ماذا تُحدد السابقة القضائية الجديدة لمحكمة العدل العليا بخصوص تصنيف دفعات الأرنونا عن العقار الفارغ؟
طرأ تحول في هذه الأيام ،  بعد أن قامت محكمة العدل العليا – بتركيبة يرأسها القاضي عوزي فيجلمان- بتحديد سابقة قضائية يتم فيها تحديد دفعات الأرنونا عن عقار فارغ بناءً على الاستخدامات المسموح بها في تصريح البناء. يدور الحديث عن سابقة هي بشكل عام لصالح السلطات المحلية, حيث أنه في الحالة التي يُمكن فيها استخدام العقار – حسب تصريح البناء – فإن الأمر يتم بناءً على تصنيف الأرنونا "الأرخص" ،  حيث أنه يجب الافتراض بأن تحديد الدفعات عن العقار الفارغ بخصوص الأرنونا تتم بناءً عليه.
حددت محكمة العدل العليا في هذه السابقة القضائية بأن "تحديد" التعرفة الأرخص- لغرض دفعات الأرنونا عن عقار فارغ- يتم حسب التصريح المسموح به للعقار في تصريح البناء, وليس حسب الاستخدامات الإضافية المسموح بها بناءً على الخطة التي تنطبق على العقار ومحيطه.
أشارت محكمة العدل العليا أن إلزام الدفع بالأرنونا لعقار فارغ- على الرغم من عدم تلقيه على خدمات من البلدية مثل عقار قيد الاستخدام, يهدف الى تشجيع المالك على استخدام العقار بصورة فعالة واستخدامه بصورة قانونية بما يتناسب مع تصريح البناء. باقي الاستخدامات المسموح فيها حسب الخطة غير ممكنة, طالما لم تكن موجودة في تصريح البناء.
ملخص ما ورد: ستكون للسابقة القضائية تداعيات فورية على دفعات الأرنونا عن العقارات الفارغة. تفسير قرار المحكمة سيُقلص إمكانية أصحاب العقارات من تقديم طلبات الحصول على تخفيضات بدل الاستخدامات المُخفضة الأخرى ،  ليست حسب التصريح.

هل يُمكن الحصول على إعفاء أو تخفيض عن عقار غير صالح للاستخدام؟
تم تعريف عقار غير صالح للاستخدام في المادة 330 من أمر البلديات كعقار قد تضرر ودُمر بطريقة لا يُمكن استخدامه. العقار الذي يستوفي هذا التعريف كان يستحق ،  في الماضي ،  الحصول على إعفاء من الأرنونا. وضعت السلطات المحلية في الماضي العراقيل أمام أصحاب العقارات لإثبات أن العقار غير مناسب للاستخدام ،  مع تركيزها على الجانب الاقتصادي (تكلفة ترميمه مقابل قيمته) ،  وكان يجب على صاحب العقار إرفاق تقرير مخمن, صور للعقار وغيرها. حددت محكمة العدل العليا في وقتٍ لاحق أن هذه الامتحانات غير مُمكنة وتم بعد ذلك تصحيح القانون وتحدد بأن يحصل عقار مُدمر على إعفاء لفترة 3 سنوات, ومن ثم يتم إلزامه بدفعات حد أدنى لمدى 5 سنوات, وفقط بعد ذلك- طبعاً: في حال عدم تغيير حالته- سيحصل على إعفاء دائم.

هل يُمكن لشقة سكنية قد تم ترميمها الحصول على إعفاء؟
إعفاء إضافي مُقيد من ناحية الفترة الزمنية يُمنح لعقار اجتاز عملية ترميم أساسية. سيتم فحص هذا الإعفاء بواسطة السلطة المحلية ،  وهو لمرة واحدة ومُقيد لفترة الترميم. سيُمنح الإعفاء فقط من موعد البدء بأعمال الترميم في العقار.

هل يُمكن لشقة سكنية تم بناءها بدون تصريح وغير مأهولة من الحصول على إعفاء عن دفع الأرنونا؟
في التعديل رقم 116 لقانون التخطيط والبناء هناك تشديد بكل ما يتعلق بالبناء الغير قانوني مما يؤثر بشكل خاص بتطبيق القانون قطرياً على أصحاب المناصب والمدراء الذين قد يجدون أنفسهم مُدانين بتجاوزات بناء ،  في حالة لم يتخذوا أية خطوات فعالة لتحديد ومنع المخالفة.
في إحدى الحالات الأخيرة التي وصلت لمحكمة الشؤون الإدارية في حيفا (استئناف إداري) 17-10-20496 ،  القاضية لاملشتريخ- ليتار ،  ناقشت المحكمة المسألة الجوهرية التي لها تداعيات على حالات إضافية: هل يجب إلزام من بنى منزله بدون تصريح بناء – أو تجاوز تصريح البناء- ولا يحق له الحصول على نموذج 4 ، بأرنونا على شقة سكنية مناسبة للسكن, حتى لو لم يسكن فيها ولم يستخدمها فعلياً.
حددت المحكمة أنه يتوجب على صاحب عقار كهذا دفع الأرنونا ولا يحق له الحصول على "جائزة" تتمثل بتخفيض أو إعفاء من الأرنونا ، حيث استمر بناءه الغير مرخص لفترة تجاوزت 14 سنة.
أشارت المحكمة في قرارها أنه من المتوقع أن يستفيد جميع أصحاب العقارات ، بصورة مباشرة أو غير مباشرة ،  من الخدمات التي توفرها البلدية ،  يجب توفر سبب كافٍ لماذا يدفع بعضهم الأرنونا بينما يحصل الآخرون على إعفاء من دفعها. طبعاً لا يوجد سبب للحصول على إعفاء من دفع الأرنونا للأشخاص الذين انتهكوا تعليمات القانون.
الكاتب: المحامي أورن كاتس -شريك في مكتب يوسف يشورون وشركائه

لمزيد من اخبار محلية اضغط هنا
هذه الاعلانات قد تهمك
اغلاق